تسعير الدولار معضلة مبادرة تصدير العقار.. البورصة تترقب الحلول!

سعيد الفقي: إزدواجية تسعير الدولار قد تدفع إلى الإحجام عن الشراء.. فبأي سعر سيتم تقييم الدولار؟
عبد الحميد إمام: أتوقع تقديم محفزات وأسعار تنافسية لسد الفجوة.. والنتائج ستظهر على أداء القطاع العقاري في الربع الأول

تعالت بعض الأصوات بالنداء من أجل مبادرة لبيع الوحدات العقارية المصرية بالدولار، للمصريين المقيمين بالخارج والأجانب، وذلك بالتعاون بين الحكومة، ومطوري العقارات من القطاع الخاص.
وفي أواخر نوفمبر الماضي، ناقش مجلس الوزراء في أواخر نوفمبر الماضي المبادرة المقترحة، والتي تستهدف تنشيط أداء البورصة المصرية بشكل قوي، وتسريع نمو مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة، ومثيلاتها من المدن الجديدة الأخرى، فضلً عن تحفيز الطلب على العقارات المصرية، والحصول على تدفق دولاري يسد جزء من العجز الراهن في العملة الصعبة.
وتسائل خبراء سوق المال حول مدى إمكانية تطبيق المبادرة على أرض الواقع، في ظل الفجوة الضخمة بين السعر الأيعدولار في البنوك، وسعره في السوق الموازي، الأمر الذي من  شأنه أن يعيق الإقبال على الشراء ضمن المبادرة، إلا إذا توافرت محفزات قوية بشأن تسعير العقارات من أجل تعويض الفارق في سعر الدولار بين السوقين الرسمي والموازي.
أساس تقييم الدولار 
قال سعيد الفقي، العضو المنتدب لشركة "أصول القابضة للاستثمارات المالية"، إن لب الموضوع هو إمكانية حدوث إقدام من الفئات المستهدفة على الشراء من عدمه، نظرًا للاختلاف الكبير في سعر الدولار بالبنوك عنه في السوق السوداء.

وأردف: "المُشتري سيتعامل بالسعر الرسمي للدولار ف يالبنوك، وأستبعد أن يقدم أحد على الشراء بالسعر الرسمي، لأن هذا يعني خسارته".
تقارب سعري
وأكد أنه كي يكون هناك شراء ضمن المبادرة، فلا بد أن يكون هناك تقارب بين السعرين، أما بالوضع الحالي، فأعرب عن توقعاته بالإحجام عن الشراء، متسائلًا بأي سعر سيتم تقييم الدولار؟
السيولة الدولارية
وأوضح أنه في حالة تخفيض قيمة الجنيه مرة جديدة، فذلك لن يحل المعضلة، لأنه إذا لم تتوفر السيولة الدولارية المناسبة، سيرتفع السعر في البنك مجددًا، وبالتالي يرتفع بشكل أكبر في السوق الموازي. 
واستطرد: "هناك مستوردين عاجزين عن إيجاد الدولار، وبالتالي يحصلون عليه عن أي طريق آخر بعيد عن السوق الرسمي، فيرتفع سعره – بالتالي - في السوق السوداء".
وأضاف: "المستورد يحصل على امتيازات جمركية، ولاستغلالها يجب أن يوفر دولار حتى يتمكن من الاستيراد".
العوائد الإيجابية
ورجح ألا يكون للمبادرة أية عوائد إيجابية إذا لم يحدث تقارب في سعر الدولار بين السعر الرسمي وسعر السوق الموازي.
زيادة العوائد الدولارية
وبين عدة أمور من شأنها أن تؤدي إلى زيادة العوائد الدولارية، منها: زيادة الصادرات، وارتفاع عوائد قناة السويس، وكذا ارتفاع عوائد السياحة، موضحًا أن أية عوائد دولارية توفر سيولة إلى حد ما نقدر من خلالها توفير دولارات، لمواجهة ارتفاع السعر في السوق الموازي الحادث بسبب نقص الدولار. 
التطبيق على أرض الواقع
وأكد أن الأمر يحتاج إلى وقت للتطبيق على أرض الواقع، أما على الوضع الحالي، فلن يكون هناك إقبال يُذكر من قبل المستهدفين من المبادرة.
تنشيط الإيرادات الدولارية
أما عبد الحميد إمام،كبير الاقتصاديين فى شركة بايونيرز لتداول الاوراق المالية، فيرى أن الفكرة في ذاتها جاءت بهدف تكوين حصيلة دولارية، لتحجيم الشح الدولاري، موضحًا أن ما يسمى بتصدير العقار بالعملة الصعبة، هو نوع من أنواع تنشيط الإيرادات الدولارية في مصر، في وقتنا الحالي.
فجوة سعرية
وقال إمام إن الفجوة السعرية بين السوق الموازي، والسوق الرسمي من شأنها أن تُصعب التنفيذ، إلا إذا تم بيع العقارات بالدولار  بمعامل خصم، أو بأسعار تسد الفجوة بين السعرين الرسمي والموازي، وذلك بعرضها بأسعار محفزة. 
آخر سعر للدولار
وأضاف: "أعتقد أن الدولة ستهتم بالأمر، بحيث تطمئن المستثمر، وتجعله يشعر أنه سيحقق مكاسب بالشراء، وأن هناك فرصة للنمو في السوق العقاري، وخاصةً أنه لا احد يعلم آخر سعر سيستقر عنده الدولار.
أسعار تحفيزية
ورجح إمام أن تُعرض الوحدات العقارية بأسعار محفزة، مثل أسعار الأسهم في الحصص الحكومية التي تم الاكتتاب فيها من قبل مستثمر استراتيجي، لجذب أكبر شريحة ممكنة من العملاء.
موعد التطبيق 
واستطرد: "أتوقع أن يحدث ذلك مع أول طرح لعقار ضمن المبادرة في الربع الأول من 2024، وذلك قد يكون بالتزامن مع أول طرح حكومي في البورصة في العام ذاته، من أجل استكمال خطة التخارج من ملكية الدولة لبعض القطاعات والشركات، لتحقيق مرونة في الاقتصاد، وتنفيذ ملاحظات صندوق النقد الدولي".

قال: "لنرى وقتها آثار التجربة، ومدى نجاحها، وهل حققت نجاح كبير أم ستحتاج محفزات أكبر".
وجهة نظر
وأضاف: "من وجهة نظري أنها ستنجح سواء تصدير العقار أو الطروحات من خلال البورصة، لأنه من المرجح أن تكون الأسعار محفزة، كما أن الشركات المرتقب طرح حصص منها حققت معدلات ربحية مرتفعة، فضلًا عن أن الدولة لا تمتلك رفاهية فشل الطروحات".
منافسين إقليميين
وأردف: "لدينا منافسين في المحيط الإقليمي في مجال تصدير العقار مثل: تركيا والإمارات، كما بدأت السعودية في دخول المجال، مما  يعني الاحتياج لبعض المحفزات التنافسية، وأعتقد أن يتم ذلك، وأرجح ايجابية التجربة، وليس لدينا فرص أخرى للحصول على الدولار في الفترة الصعبة الحالية غير التفكير  خارج الصندوق".  
نشاط لقطاع العقاري
وبسؤاله عن تأثير المبادرة على القطاع العقاري، قال إن القطاع يتميز بحالة من النشاط خلال الفترة الراهنة، فمنذ الربع المالي الثالث شهد القطاع نشاط ملحوظ سواء في أحجام التداولات أو السيولة  التي دخلت القطاع، أو حتى الحركات السعرية، والتذبذب السعري لأسهمه، وفقًا لإمام.

وأضاف: "على سبيل المثال سهم "طلعت مصطفى" حقق ربحية بنحو 200% في الفترة الأخيرة، كما أن التقارير الدولية تشهد بأن القطاع العقاري في مصر من أهم القطاعات وأفضلها حاليًا، وأرى أن القطاع لازال مظلوم سعريًا، ولم يبلغ بعد المستهدفات المتوقعة".

وأردف: "كان لدينا رؤية أن القطاع العقاري في مصر سيكون من أفضل القطاعات الموجودة، وبالفعل حقق نتائج أعمال جيدة، وأحجام تداول قوية على الشاشة، وارتفاعات سعرية ملحوظة، وغالبية الشركات حققت مبيعات كبيرة، وصافي ربح ضخم، وتدفقات نقدية جيدة، ولديها حجوزات كثيرة، وحققت ارتفاعات سعرية على الشاشة، فضلًا عن اهتمام الصناديق، والمستثمرين العرب بالقطاع العقاري، وضخ استثمارات فيه، مما أثر بالإيجاب على القطاع.

وتوقع رئيس قسم التحليل المالي بشركة "تايكون لتداول الأوراق المالية"، استمرار الإيجابية لنهاية العام الحالي، مضيفًا أنه إذا نجحت فكرة تصدير العقار بالدولار، فإن ذلك سيدعم إيجابية وربحية القطاع في العام المقبل بشكل مباشر، لافتًا إلى أنه يمكن الحكم على التجربة خلال الربع الأول من 2024.

وأضاف إمام أن ذلك من شأنه أن ينشط قطاع مواد البناء أيضًا، وشركات الحديد والألمونيوم، وبعض القطاعات المرتبطة بالقطاع العقاري، مما يكون له مردود قوي على البورصة بشكل عام والقطاع العقاري ومواد البناء بشكل خاص.

وتحاول الحكومة – خلال الفترة الراهنة – جذب حصيلة دولارية، في محاولات لتخفيف الضغوط على العملة المحلية، والتضخم المستمر في أسعار السلع والخدمات، فضلًا عن ضرورة الوفاء بسداد الالتزامات الخارجية.